外资企业找了三年的高品质厂房在松江佘山找到,入驻园区半年纳税4500万

德资企业冯阿登纳找了3年,跑遍沪上多个园区,终于在松江区佘山镇G60佘山智造园租到了满意的厂房。入驻园区仅半年,冯阿登纳就纳税4500万元,下阶段还将继续扩大产能。

这个名为G60佘山智造园的园区,原来是一块几乎“零”税收和产出,产能落后的低效工业用地。佘山镇通过股权收购等盘活工业用地新方式,将园区打造成高品质现代化工业厂房,预计今年税收过亿元,国家级专精特新重点“小巨人”企业航天智造(上海)科技有限责任公司、神沃电子等一批优质企业慕名而来。

华丽转身背后,是佘山镇探索工业土地二次开发利用,提升亩均产值的路径。值得关注和探讨。

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探索工业用地盘活全新思路

佘山智造园位于佘山工业区明业路801弄,前身是民营企业上海透明思考琉璃艺术品有限公司,长期以来面临着行业竞争激烈、核心竞争力缺失、产业附加值低、产出低效等情况。

多年来,在寸土寸金的佘山脚下,这片83亩土地一直没有产出。随着G60脑智科创基地和上海脑中心国家重点实验室相继落户,佘山产业定位重新更迭是趋势所然,这83亩低效工业用地成为佘山镇的心病。

陷入僵局之际,佘山镇发现企业有转让土地,收拢资金的打算后,决定积极推动土地二次开发利用。随后,佘山镇因地制宜,由镇属发展公司对该企业进行股权收购,将原有老厂房予以拆除,结合先进制造业对现代厂房、特种厂房急迫需求,高标准、前瞻性设计,将工业用地建设成品质媲美商业楼宇,拥有7.29万平方米建筑面积的现代化工业园区。

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与目前较为普遍,利用土地容积率差做文章的存量工业土地二次开发路径不同,佘山智造园的容积率仅有1.0左右,与之前的老式厂房并没有多少差别。如果没有增量土地面积,如何打平土地收购、新建厂房等近4亿元的总成本?仅靠租金,何时才能回本?

“除特殊工艺要求,市相关部门建议佘山厂房一般不超过18米,容积率在1.4以内。”佘山镇副镇长孙陈啸告诉记者,自2019年项目建设伊始,佘山镇便决定创新思路方法,不再拘泥于“先筑巢,再引凤”的传统招商思路,采取建设施工与图纸招商同步进行的策略,利用G60脑智科创基地的溢出效应,结合全员招商机制,打造高品质的花园式办公园区,引入先进制造业和总部经济。

在G60佘山智造园,记者看到园区道路宽阔,地上铺设沥青,一栋栋十多米高的厂房高耸。厂房按照入驻企业产业特征和企业个性化需求,通过专业化设计提高载体适用性,在经典厂房基础上融入产业特质,确定产业特征所应的建筑层高、荷载要求、空间尺度等,满足入驻企业蒸汽、热水、冷水、电力等方面的综合能源需求。

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厂房品质高固然好,但这样的模式是否只是“盆景”,难以复制?

孙陈啸坦言,这不是笔亏本生意,要算“大账”和“长远账”。这样高品质的厂房,佘山镇仅以一元每日每平方的低廉价格租给企业,给企业进一步让利。但要企业入驻有门槛,需要和园区签订“租税联动协议”,将租金与地方贡献税收挂钩,要求企业每租赁1000平方米厂房,需纳税100万元。

高税收与低租金联动,是佘山镇对存量工业用地二次开发,打造高品质园区的关键。“按照今年的租金回报率以及税收规模,预计佘山镇将在7年内回本。”孙陈啸说,通过多渠道筹集资金,高质量招商和运营,佘山镇以重资产收购的形式,激发存量工业用地活力,赢取招商引资先机。“今年预计园区亩均税收超百万元,产值15亿元以上,发展势头良好。”

园区发展迎来全新机遇

佘山镇一直有“沪上之巅”美誉,拥有较好自然禀赋资源同时,经济社会发展不免受到限高、限容积率等客观条件约束。螺蛳壳里做道场,打造高品质的花园式办公园区是佘山镇近年来的探索方向。

“除了厂房完全按照我们需求建设,这里的环境也特别好,距离佘山直线距离仅1公里。”冯阿登纳真空设备(上海)有限公司总经理张振昊告诉记者,在工业园区享受着抬头见山,低头见绿的品质生活。

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据了解,冯阿登纳上海公司从事真空镀膜领域高端装备的研发、设计、生产、销售、安装调试及售后服务等。近年来,由于企业在中国的客户越来越多,决定在中国生产组装原需进口的设备和零部件部件。

“因为要生产特种装备,光一个真空腔体零部件就重达三十吨,还要层高达10米以上,这对厂房的要求特别高。”张振昊说,当时请了专业第三方企业服务机构企福集团在沪上园区找了三年,跑遍多个沪郊街镇园区,都没找到符合要求的厂房。

超预期的高品质厂房,让企业留了下来,坚定了在国内设厂生产的信心。今年2月,刚建设好新厂房的冯阿登纳就拿下一笔价值3.5亿元的订单,发展蒸蒸日上。

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“松江佘山的综合成本最低。我们一台机器需要两万多个零部件,75%在长三角地区生产,利用G60沪昆高速和长三角G60科创走廊战略,我们做到供应链最稳定,成本最低。”张振昊感慨地说。

随着冯阿登纳成为园区标杆项目,让佘山镇在存量工业用地二次开发过程中,坚定走高质量招商和运营,打造高品质园区,导入高附加值产业之路。

“如果按照高容积率设计,可以造更多的厂房,但会显得拥挤。房子密度过高,会对生产有障碍,不适应先进制造业发展要求。”孙陈啸告诉记者,要将佘山高新科技园打造为“产出效益有强度、科技创新有浓度、营商环境有温度、工业投资有密度、项目建设有速度、招商引资有力度、产业集聚有黏度、园区提质有深度、企业居民有满意度”的品牌优质园区。

据悉,对于存量工业土地二次开发利用,佘山镇还在探索更低成本,更高效利用的模式,如引进社会资本等方式。

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